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Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst nach Beendigung durch den vertragswidrig weiter wohnenden Mieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der mieterseits geschuldeten Nutzungsentschädigung. Nach Urteil des Landgerichts Krefeld vom 20.12.2017 (2 S 65/16) habe zwar der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels gemindert sei, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Allerdings sei zu beachten, dass der Mieter einen auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen müsse.  Nach Ansicht des Gerichts könne der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige nicht wirksam nachholen. Grund sei, dass dem Mieter zu diesem Zeitpunkt keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr zustünden, da vertragliche Erfüllungspflichten dann nicht mehr existierten. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, dass Mängel, die erst nach Beendigung entstünden, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu einer Minderung der als Nutzungsentschädigung fortgesetzten Miete führten.  Es sei nicht ersichtlich, warum ein Mieter, der eine rechtzeitige Mängelanzeige unterlasse, besser gestellt sein solle, als ein Mieter, bei dem sich Mängel erst während der Zeit der Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses zeigten. 

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Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum besteht nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2017 (Az. V ZR 45/17) keine sog. geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes der Wohnungseigentümer. Die Prozessführungsbefugnis steht daher grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern zu.  In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt stand ein Grundstück im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese machten gerichtlich die Entfernung und zukünftige Unterlassung des Abstellens von Gegenständen auf dem Grundstück durch den Nachbar geltend.  Nach Ansicht der Vorinstanzen stand jedoch nur der Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis zu, die Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, da es um die Verletzung von Gemeinschaftseigentum gehe. Die Klage der einzelnen Eigentümer wurde daher abgewiesen.  Der Bundesgerichtshof widerspricht dieser Auffassung. Es bestehe keine sog. geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes, sondern lediglich eine sog. gekorene Befugnis. Der Verband müsse die Ausübungsbefugnis durch einen entsprechenden Beschluss dann an sich ziehen, was er aber vorliegend nicht getan habe. Dass es unter den Wohnunungseigentümern über das Vorgehen gegen den Nachbarn Meinungsunterschiede geben könne, sei unerheblich. Zwar könne der Nachbar so einer Vielzahl von Einzelklagen der Eigentümer ausgesetzt sein, einer mehrfachen Inanspruchnahme könne er aber durch die prozessrechtliche Möglichkeit der Streitverkündung begegnen.  Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum könne der Verband der Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis also lediglich an sich ziehen. Einzelne Wohnungseigentümer, die mit diesem Vorgehen nicht einverstanden sind, könnten einen solchen Beschluss durch Anfechtungsklage überprüfen lassen.

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Es liegen keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn die vom Vermieter beabsichtigten Arbeiten so weitreichend sind, dass der Charakter der Mietsache grundlegend verändert würde.  Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2017 (Az. VIII ZR 28/17) zeichet sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.  Das Gericht ist im konkreten Fall der Ansicht, dass die durch den Vermieter so bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Zustandes abzielten, sondern etwa unter Veränderung des Grundrisses die Mietsache weitere Räume erhalte.  Bei solchen weitreichenden Maßnahmen könne nach der Verkehrsanschauung aber nicht mehr bloß von einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden. Der Mieter müsse die konkreten Maßnahmen daher nicht dulden.

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Der Bundesgesetzgeber hat im Jahr 2015 die Vorschrift des § 556d BGB geschaffen, welche in ihrem Absatz 2 eine Ermächtigung an die Landesregierungen enthält, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. In diesen so geschaffenen Gebieten darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.  In Bayern trat die entsprechende Mietpreisbegrenzungsverordnung am 01.08.2015 in Kraft und wurde später in die sog. Mieterschutzverordnung überführt. Das Landgericht vertritt jedoch mit Urteil vom 06.12.2017 (Az. 14 S 10058/17) die Ansicht, dass die Verordnung unwirksam ist.  Die Verordnung verstoße gegen das Begründetheitserfordernis, da nicht für jede einzelne Gemeinde anhand der Begründung nachvollzogen werden könne, warum diese in den Schutzbereich aufgenommen wurde. Dies sei aber erforderlich, da Vermieter in ihren Eigentumsrechten beschränkt würden und dieser Eingriff besonders durch den Gesetzgeber zu rechtfertigen sei.  Der Verordnungsgeber habe im konkreten Fall etwa lediglich 11 statistische Merkmale aufgezeigt, mit deren Hilfe die Einordnungen der jeweiligen Gemeinde erfolgt ist. Dabei sei jedoch nicht offengelegt worden, wie diese Merkmale zueinander zu gewichten seien. Damit werde die Einordnung einer Gemeinde nur abstrakt festgelegt, dem Adressaten sei es jedoch nicht möglich, anhand der Begründung nachzuvollziehen, aufgrund welcher gewichteten Indikatoren eine bestimmte Gemeinde einbezogen wurde.  Schließlich hätten Gemeinden Tatsachen vorgetragen, die die Bewertung dergestalt änderten, dass die Gemeinden wieder aus der Verordnung herausgenommen wurden. Durch den Verordnungsgeber würden die von Seiten dieser Gemeinden benannten Tatsachen jedoch nicht mitgeteilt und seien auch sonst nicht öffentlich zugänglich. Die Verordnung sei daher nichtig. 

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Das Amtsgericht Grimma hat sich mit Urteil vom 20.10.2017 (Az. 2 C 928/16) mit der Frage befasst, ob eine Vermieterin von ihren Mietern Betriebskosten für durchgeführte Baumfällarbeiten verlangen kann, wenn die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist. Die Parteien stritten darum, ob die Kosten einer Baumfällung und Neupflanzung nicht periodisch anfallende Gartenkosten darstellen und damit umgelegt werden können.  Das Gericht erkennt die uneinheitliche Beurteilung dieser Frage in der Rechtsprechung. Es wird auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf Bezug genommen, nach der auch im Rahmen der Gartenpflege durchgeführte Beseitigungen wegen durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüssen geschädigter Bäume umlegbar sind. Zitiert wird weiter die gegenteilige Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese mit der dortigen Begründung, dass das Entstehen solcher meist hoher Kosten für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar ist.  Das Amtsgericht Grimma schließt sich in seinen Ausführungen der zweiten Ansicht an, nach der die Baumfällkosten und die Kosten für eine Ersatzanpflanzung nicht unter die Betriebskostenverordnung fallen. Baumfällkosten würden weder jährlich noch sonst regelmäßig anfallen, sondern entstünden als Folge des in der Regel mehrere Jahrzehnte hohen Alters von Bäumen als außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in übliche Gartenpflegearbeiten einfüge.  Das Merkmal der laufenden Entstehung verlange, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar sind. Das seien Baumfällkosten nicht.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) entschieden, dass eine Regelung im Formularmietvertrag, durch die der Vermieter die gesetzliche sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.Eine derartige Verlängerung zugunsten des Vermieters sei schon sachlich nicht gerechtfertigt. Der Vermieter werde durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn knüpfe, in die Lage versetzt, sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht in den gesetzlich vorgesehen sechs Monaten stattfinden könne.Die kurze Verjährungsfrist sei auch durch berechtigte Interessen des Mieters  begründet. Dieser habe nach der Rückgabe keinen Zugriff auf die Mietsache mehr. Er müsse damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand alsbald verändern werde. Auch das Erinnerungsvermögen von Zeugen nehme mit der Zeit ab.   Unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Ziele spreche schließlich der Zweck der kurzen Verjährungsfrist gegen eine Verlängerungsmöglichkeit. Es solle Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache und eine Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden. 

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Empfänger von Hartz-IV haben nach Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 10.10.2017 (Az. 1 BvR 617/14) nur einen Anspruch auf Übernahme angemessener Unterkunfts- und Heizkosten, nicht dagegen auf Übernahme der tatsächlichen Kosten. Im konkreten Fall der Verfassungsbeschwerde bewohnte die Beschwerdeführerin eine 77 qm große Wohnung alleine, für die das Jobcenter die Kosten zunächst vollständig, seit einigen Jahren aber nur noch teilweise übernahm. Gerügt wurde ohne Erfolg die Verletzung des Grundrechts auf Gewährung eines menschenwürdigen Existenzminimums aus Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 GG. Das Bundesverfassunsgericht führt aus, dass das Grundgesetz selbst keinen exakt bezifferten Anspruch auf Sozialleistungen vorgebe. Die gesetzliche Begrenzung der Kosten von Unterkunft und Heizung durch das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit lasse sich durch Auslegung hinreichend konkretisieren, weil hierfür die Umstände des Einzelfalls maßgeblich seien. Nach der ständigen Rechtsprechung sei zudem auf die im unteren Preissegment für vergleichbare Wohnungen am Wohnort marktüblichen Wohnungsmieten abzustellen.  Der Gesetzgeber dürfe sich auch auf die Vorgabe der Angemessenheit beschränken, da der zu ordnende Lebenssachverhalt von so unterschiedlichen Faktoren bestimmt werde, dass nur so der Vielfältigkeit der betroffenen Lebenssachverhalte Rechnung getragen werden könne.  

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Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil wegen § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.Ist wegen Zahlungsverzug des Mieters ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung enstanden, kann dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung an den Mieter ausgeschlossen werden. Eine Teilzahlung ist dagegen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 193/16) nicht ausreichend.  Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, schon dadurch entgegengekommen, dass er ihm die Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs eingeräumt habe. Der vertragsuntreue Mieter hätte es bei der Möglichkeit von Teilzahlungen sonst in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung dadurch zu entgehen, dass er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze des Übersteigens einer Monatsmiete verringert. Nach Ansicht des Gerichts kommt es bei der Beurteilung, ob der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt, außerdem nicht auf einen berechtigterweise geminderte Miete an. Miete meine als Bezugsgröße immer die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, so dass diesbezüglich ein Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat vorliegen müsse.

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Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin ist mit Urteil vom 13.10.2017 (Az. 66 S 90/17) von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abgewichen, nach der bei fristloser und gleichzeitig hilfsweise erklärter fristgemäßer Kündigung durch den Vermieter bei Ausgleich des Zahlungsrückstands durch den Mieter zwar die fristlose Kündigung unwirksam wird, die ordentliche Kündigung allerdings bestehen bleibt. Die Revision wurde daher zugelassen. Das Gericht geht davon aus, dass die fristlose Kündigung im konkreten Fall das Mietverhältnis beendet hat. Die hier erfolgte Nachzahlung in voller Höhe bewirke dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkung, also das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe.  Die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung habe bei ihrem Zugang keine rechtliche Wirkung erzielt, weil das mit ihr zu beendende Mietverhältnis schon fristlos beendet war. Die ursprüngliche fristlose Kündigung werde durch Nachzahlung nicht rückwirkend unwirksam, sondern ihre Wirkungen entfielen lediglich nachträglich. Der Vermieter würde sonst zur selben Zeit erklären, dass er die Wohnung sofort verlange und zugleich nicht sofort verlange. Dieser Widerspruch sei nur durch die Annahme des Vorrangs der fristlosen Kündigung abwendbar.  Dies bedeute aber, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere laufen müsse, da bei ihrem Zugang das Mietverhältnis nicht mehr bestehe. Die fristgemäße Kündigung habe damit nie Wirkungen ausgelöst und die von der fristlosen Kündigung ausgelösten Wirkungen seien wieder erloschen.  Genau dieses Ergebnis solle nach dem klaren gesetzgeberischen Ziel die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB im Falle einer ordnungsgemäßen Schonfristzahlung herbeiführen. Das Kündigungsrecht müsse daher später ggf. neu und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt ausgeübt werden. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.07.2017 (Az. V ZR 290/16) einen wohnunungseigentumsrechtlichen Sachverhalt wie folgt entschieden: Bei Geltung des Kopfstimmrechts ensteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Insbesondere sei eine solche juristische Person nicht allgemein von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen. Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten. Die Wohnungen 3 und 4 standen im Eigentum des Klägers, bis dieser Wohnung Nr. 4 an eine von ihm beherrschte UG & Co. KG übertrug. In einer folgenden Eigentümerversammlung wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen beschlossen, dass die Firma vom Stimmrecht ausgeschlossen sei und sodann gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse gefasst. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der klagende Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Gesellschaft ein Stimmrecht zustehe, der Ausschluss war also rechtswidrig. Gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG komme jedem Eigentümer eine Stimme zu. Wohnungseigentümer sei derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Daher könne es auch zu einer nachträglichen Vermehrung von Stimmrechten kommen, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten halte und diese an eine von ihm beherrschte juristische Person veräußere. Ein so entstandenes Stimmrecht sei auch nicht in der Ausübung ausgeschlossen. Grundsätzlich könne ein Stimmrecht nur unter eng begrenzten Voraussetzungen beschränkt werden, da es zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte gehöre. Ein solcher Fall liege etwa dann vor, wenn die ansonsten legitime Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Eigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheine, beispielsweise bei Bestellung einer wegen Vermögensdelikten vorbestraften Person wegen persönlicher Nähe zum Verwalter. Dies sei bei einer sog. Majorisierung wie vorliegend noch nicht gegeben. Den bei einer Majorisierung erforderlichen Minderheitenschutz gewährleiste das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung, deren Einhaltung die anderen Eigentümer etwa im Wege der Beschlussmängelklage kontrollieren lassen könnten. 

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